Рынок жилой недвижимости Подмосковья быстро развивается.

Рынок жилой недвижимости Подмосковья быстро развивается.

В последнее время рынок жилой недвижимости Подмосковья быстро раскручивается – увеличивается объем строительства в разных сегментах загородного жилья.

По исследованиям агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба", "в последнее время лидером по объемам строительства жилья в стране стала Московская область. Этот регион еще в 2004 г. обогнал Москву по абсолютному объему вводимых площадей и продолжает увеличивать отрыв при помощи более динамичного роста. Объем введенных площадей в 2007 г. превысил 7,5 млн кв. м (для соотнесения, в Москве – 4,8 млн кв. м.)".

Данные аналитического отдела бюро недвижимости "Агент 002", "рынок недвижимости Подмосковья, в отличие от столичного, в июле был весьма активен как во вторичном, так же и в первичном сегментах. Средняя цена квадратного метра вторичного жилья увеличилась на 3%, составив 3918 $, на рынке новостроек прирост был еще выше – 7,4% – 3221 $. Объем предложения также увеличился– на 9,4 и 7,4% соответствующе".

"Цены на жилье в Подмосковье растут намного быстрее, чем московские", – сказал Дмитрий Дементьев, зам. коммерческого директора по новостройкам инвестиционно-девелоперской компании "Сити – XXI век".

Слава и развитие подмосковного рынка недвижимости совсем не изумительны, если учитывать обстоятельства сегодня. "Цены на столичное жилье очень высоки для большинства потенциальных покупателей, – сказала Наталья Бланкова, маркетолог компании "Пересвет-Реал Эстейт" (входит в ГК "Пересвет-Групп"). – За эту же цену в Подмосковье можно купить квартиру больше размеров. Плюс предложение в области в отличие от Москвы стабильно растет, развивается инфраструктура, многие офисы крупных фирм переезжают за МКАД, что дает возможность найти работу с высокой з\п рядом с домом".

Для отдельных москвичей экономичней и практичней купить квартиру в ближайшем Подмосковье, чем переплатить за очень дорогие столичные квартиры. "По продажам квартир второй очереди 5-го микрорайона города. Видно большая часть квартир (более 50%) покупается людьми, которые живут в Москве", – сказал Дмитрий Дементьев.

Одной из причин, по которой москвичи готовы переезжать за город является транспортная доступность. Ехать из "города-спутника" в центр не намного дольше, чем с окраины столицы. Но чем ближе находится к столице, тем дороже квартиры.

По словам Алексея Устинова, маркетолога УК "Финансы и Недвижимость": "На стоимость и ликвидность жилья в Подмосковье влияют прежде всего характеристики местонахождения. Комфорт проезда до Москвы, наличие развитых торговых сетей, социальная инфраструктура – все это ставится во главу угла при выборе места жительства. Новостройки эконом- и бизнес-класса в Химках, по нашей информации, имеют среднюю цену 62 500 ру. за кв. м, а в Щелково – на уровне 50 тыс. Совершенно очевидно, что житель столицы, который переселяется из города в область, стремится не только извлечь из этого определенные финансовые выгоды, но и сохранить или даже повысить, насколько это можно, прежнюю комфортабельность жизни. К сожалению, пока лишь некоторые города структурно приближаются к соответствию запросов нынешнего человека. Люберцы, к примеру, по степени развития городской инфраструктуры пока едва ли не самый отстающий город ближнего Подмосковья. Впрочем, и самый, соответствующе, перспективный".

Кроме квартир в многоэтажных домах в Подмосковье спрос повышается и на другие категории жилой недвижимости. По данным агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба", "последние 2-3 года быстро растут объемы предложения в форматах "таунхаус" и "квартира в загородном жилом комплексе". Как говорит Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба", "районы малоэтажной застройки (3–7 этажей) имеют существенно меньшую антропогенную нагрузку. Число жителей в таких районах меньше, чем в городских кварталах, что позволяет говорить о более комфортной среде обитания и более высоких потребительских характеристиках данных районов". Главные покупатели этого сегмента недвижимости - это верхний слой среднего класса. Люди желают жить в более экологическом и менее населенном пригороде, но вариант собственного дома им пока финансово недоступен.

По мнению экспертов агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба", "единым масштабным реализованным примером малоэтажной застройки можно считать микрорайон Куркино, главным изъяном которого является транспортное сообщение с Москвой. В целом основной опыт субурбанизации столичного мегаполиса в формате малоэтажной застройки оценивается как позитивный. Сегодня на стадии проектирования находится большое число загородных много форматных проектов, в которых представлены как малоэтажные многоквартирные дома, танхаусы, так и стыре коттеджи".

Как считаю аналитики, ажиотаж на рынке недвижимости Подмосковья не снизится, что некоторым образом скажется на увеличение цены жилья в пригороде. "По нашим оценкам, рост цен в среднем по рынку составит 1,0–1,5% в месяц, и дополнительно возможен рост по объектам, где значимо выросла готовность дома", – сказал Дмитрий Дементьев. Наталья Бланкова считает что, "активность на рынке загородной недвижимости осенью вырастет. Если экономическая ситуация в стране будет устойчива, то рост цен останется прежним. В данном случае цены возрастут приблизительно на 10% за осенний период".

Регистрация недвижимости в 2013 году.

Регистрация недвижимости в 2013 году.

С 1 января 2013 г. оформить приобретение квартиры можно прямо у нотариуса за несколько часов. При этом в БТИ не надо ходить ни до, ни после сделки, если того не захочет сам покупатель. Другие нововведения, связанные с куплей-продажей недвижимости, рассказали в Укргосреестре, который стал единым органом, который отвечат за тотальную регистрацию в Украине – от политических партий и СМИ до земельных участков и квартир.

Роль БТИ становится меньше

 Нет нужды ходить в БТИ для приобретения техпаспорта как до заключения сделки купли-продажи недвижимости, так и потом. С 1 января теряют силу некоторые нормативные акты, требовавшие продавца, давать на сделке "свежий" техпаспорт, изготавливающий в БТИ не более 30 рабочих дней. Сейчас менять техпаспорт надо только по желанию сторон (фактически – покупателя, если тот недоволен документом или увидел отличия между тем, что в нем сказано от внешнего вида квартиры) или если на недвижимости были проведены перепланировки. После сделки покупателю также не нужно идти в БТИ, с целью перерегистрации техпаспорта на себя.

Сделку можно провести у нотариуса за пару часов

 Нотариус остался единственной непременной инстанцией, которую надо пройти при приобретении квартиры. У него есть компьютер с доступом к единому реестру недвижимого имущества и его отягощений, поэтому нотариус может как проверить объект до продажи, так и обновить данные в реестре после окончания сделки.

Единый Государственный реестр вещных прав на недвижимость

 Данные из всех нескольких реестров с 1 января постепенно переносятся в единый реестр. В нем будут все данные о владельцах, о правах собственности других вещных правах, об отягощениях, об ипотеке, о налоговом залоге, о наложении ареста и другое. При этом намеренно проводить перерегистрацию владельцам квартир не надо будет, такая нужда возникнет лишь в отдельных случаях, к примеру, при продаже вещи.

Укргосреест и физлица

 Укргосреестр (Государственная регистрационная служба Украины – специально созданный госорган) не участвует в сделках купли-продажи недвижимости. Но если право собственности на объект еще не зарегистрировано (квартира в новострое или давно построенный частный дом, ранее официально невведенный в использование), тогда его владельцу нужно будет посетить одно из 583-х местных (районных) представительств Укргосреестра. Размер госпошлины за регистрацию пока не определили, но примерно он будет 119 грн. Плата за выдержку из Госреестра около 51 грн.

Длительность регистрации

 Регистрация права собственности и других вещных прав на недвижимые объекты в Укргосреестре проводится менее 14 рабочих дней. С 2014 г. хотят сократить срок до 5 рабочих дней (кроме многоквартирных домов или других крупных объектов).

 Такая же регистрация, если есть отягощение прав на недвижимость, займет 10 рабочих дней.

 Регистрация самого отягощения (ипотеки) за 1 рабочий день.

 Соответствующие отказы будут выдаваться в те же сроки.

Информация из госреестра

 Выдержка – предоставляется собственнику недвижимости или его уполномоченному лицу.

 Информационная справка – дается на основании письменного запроса органам гос. власти (суду, прокуратуре, органам местного самоуправления, МВД, СБУ, ГНСУ и т.д.).

 Выписку может получить собственник или правовладелец. Документ состоит из данных о лицах, получивших ведомости о правах и отягощениях, связанных с объектом недвижимости.

 Следовательно, в любом из указанных документов будут содержаться данные об объекте недвижимости, но не информация о ее владельце

Земельные участки

 Процедура регистрации земельных участков практически не поменяется. Всё отличие состоит в том, что проводить регистрацию права собственности на участок (конечный цикл при сделке) не Госагентство по земельным ресурсам, а Укргосреестр. Все же, желающим оставили альтернативу – для регистрации права на землю можно по-прежнему обращаться и в местные отделения Госагентства по земельным ресурсам (в результате тот сам отправит нужные документы в Укргосреестр как конечную инстанцию регистрации). При этом время регистрации в обоих случаях составляет 14 рабочих дней.

Развития недвижимости.

Развития недвижимости.

Термин «проект» связывает разные виды занятий, которые характеризуются рядом признаков:

· направленность на решение определенных целей, результатов;

· координированное выполнение бесчисленных, взаимосвязанных действий;

· односторонняя протяженность во времени, с установленным стартом и финишем.

Проектом называют совокупность взаимосвязанных действий, которые направленны на достижение назначенного, в известной мере редкого результата и происходящих в течение определенного времени.

В общем виде проект (англ. project) - это «что-либо, что замышляется или планируется, к примеру, большая организация».

С точки зрения системного подхода, проект можно рассматривать как процесс перехода из начального состояния в конечное - итог при участии ряда ограничений и механизмов.

В «Кодексе знаний об управлении проектами» проектом называют некоторую задачу с назначенными начальными данными и требуемыми целями, которые обуславливают метод ее решения. Проект включает в себя проблему, средства его реализации и получаемые в процессе реализации итоги.

Инвестиционный проект – это инвестиционная акция, которая предусматривает вложение установленного числа ресурсов, в том числе умственных, финансовых, материальных, человеческих, для получения намеченного результата и достижения определенных целей в назначенные сроки. Финансовый итог инвестиционного проекта - это доход, материально-вещественный итог - новые или реконструированные основные объекты или покупка и применение финансовых инструментов или реальных активов с последующим приобретением дохода.

Если в качестве результатов реализации проекта выступают отдельные физические объекты (здания, сооружения, строения, производственные комплексы), определение проекта может быть конкретизировано так: Проект - целенаправленное, заблаговременно отработанное и запланированное основание или модернизация физических объектов, технологических процессов, технической и организационной документации для них, материальных, финансовых, трудовых и других ресурсов, а также управленческих решений и мероприятий по их исполнению.

Управление проектами обычно называют методологию организации, планирования, руководства, координации трудовых, финансовых и материально-технических ресурсов на протяжении проектного этапа, которая направленна на действенное достижение его целей путем использования нынешних способов, техники и технологии управления для достижения определенных в проекте итогов по составу и объему работ, цене, длительности, качеству и удовлетворению членов проекта.

Методы управления проектами позволяют: определить цели проекта и обосновать; выявить структуру проекта (подцели, основные циклы работы, предстоящие выполнить); определить нужные объемы и источники финансирования; подобрать участников через процедуры торгов и конкурсов; подготовить и подписать контракты; определить  время исполнения проекта, построить график его выполнения, рассчитать нужные ресурсы; рассчитать смету и финансирование проекта; учитывать риски; обеспечить наблюдение за ходом выполнения проекта и прочее.

Выделяют такие варианты схем управления проектом:

«Основная» система». Шеф (менеджер) проекта - представитель («агент») заказчика, финансовой ответственности за получаемые решения нет. Им может выступать любое юридическое или физическое лицо - участник проекта, который имеет лицензию на профессиональное управление. Тогда менеджер проекта должен обеспечить слаженность и управление ходом разработки и выполнения проекта, в контрактных отношениях с другими участниками проекта (кроме заказчика) не состоит.

Достоинство системы - объективность проект-менеджера, недостаток - ответственность за итоги проекта полностью возлагается на заказчика.

Система «расширенного управления». Начальник (менеджер) проекта - принимает ответственность за проект в пределах фиксированной (сметной) стоимости. Шеф управляет и координирует процессы проекта по соглашениям между ним, заказчиком и членами проекта. Как и в «основной» системе, им может выступать любое юридическое или физическое лицо - участник проекта, который имеет лицензию на профессиональное управление и способное отвечать по своим задачам заказчику. Проект-менеджер управляет проектом, координирует поставки и работы по инжинирингу. Тогда ответственность кладётся на менеджера проекта в пределах контрактных условий.

Система «под ключ». Начальник (менеджер) проекта - проектно-строительная фирма, с которой заказчик подписывает договор «под ключ» с определенной ценой проекта.

Заключительным этапом инвентаризации является определение её результатов.

Финальный период инвентаризации - это определение её итогов. Есть такие варианты:

ü схожесть учётного и фактического остатка,

ü недостаток (учётный остаток больше чем фактический),

ü избытки (учётный остаток меньше чем фактический),

ü пересортица (вещи с одним именем, но различных сортов находится и в излишке и в недостаче).

Итог инвентаризации определяется порознь по определенному виду имущества. Вероятна ситуация дефицита по одной позиции инвентаризации и избытков по другой. В такой ситуации итог подводится порознь, дефицит одного вида имущества не может уравновешиваться избытками другого вида.

Обнаруженный в итоге инвентаризации дефицит возмещается физическим ответственным лицом на основании договора о полной материальной ответственности. Избытки возвращают на склад и их цена считается как прибыль предприятия.

Особый случай - это пересортица (к примере недостача пяти ящиков яблок сорта Симиренко и излишек того же числа яблок сорта Боровинка). Зачёт пересортицы не запрещается (но не является неизбежным, оставаясь на усмотрении администрации организации) лишь в случаях, если недостача и излишки выявлены:

в отношении товарно-материальных ценностей, визуально схожих до степени смешения (например, тушёнка говяжья и свиная в однотипных консервных банках),

ü в отношении товарно-материальных ценностей одного и того же имени (скажем, зелёный горошек и сгущённое молоко нельзя подвергнуть пересортице даже тогда, если они выпущены в консервных банках равного размера и схожей раскраски),

ü в один и тот же этап (от предшествующей инвентаризации до текущей),

ü у одного материально-ответственного лица (в одном месте хранения),

ü в равных количествах (дефицит одного вида имущества (по количеству, а не по сумме), равна излишкам другого).

В ситуации, когда пересортице подверглись виды имущества одного названия, но имеющие различную цену, отличие между их стоимостью расценивается как недостача или излишек с принятием подобающих решений.

Дефицит имущества (обычно, продовольствия; а также горюче-смазочных материалов, хим. продукции и некоторых видов строй. материалов) может объясняться естественным спадом (усушка, утруска, утечка, улетучивание, распыл). Надо сказать, что натуральной убылью является снижение числа продукта по естественным физическим основаниям при соблюдении условий хранения, но не вследствие порчи. На все виды продуктов приказами надлежащих министерств определены нормы натуральной убыли при хранении, перевозке, разгрузке, реализации через торговую сеть. При этом нормы натуральной убыли используются лишь к продуктам, учитываемым по массе (а не штучно). В пределах указанных норм натуральная убыль продуктов может быть списана как траты организации.

Но нужно понимать, что натуральную убыль запрещено принимать к учёту расчётным порядком. Введенные нормы естественной убыли являются не обязательными, а предельно разрешёнными. В бухгалтерском учёте отражается лишь реальная (введенная инвентаризацией) нехватка продукта в пределах норм натуральной убыли (такая недостача может быть менее нормы или её может не быть). Бывает, что материально-ответственные лица укрывают экономию естественной убыли и благодаря этому совершают хищения.

Для оформления зачёта пересортицы, списания натуральной убыли и решительного подведения результатов инвентаризации применяется сличительная ведомость. Этот документ оформляется бухгалтерией на основании инвентаризационной описи и предназначен для проведения по учёту итогов инвентаризации. В условиях организации поштучной торговли, когда нет потенциала вывести книжные остатки по каждому виду товара, дефицит или излишек определяется в суммовом выражении. В этом случае вместо инвентаризационной описи и сличительной ведомости составляется акт итогов инвентаризации.

Надо сказать, что недостача сама по себе, сколь большой она бы ни была, не является уголовно или административно наказуемым деянием (предусмотрена дисциплинарная или материальная ответственность). Тем не менее, материалы инвентаризации могут использоваться как доказательство в случаях хищений или других злоупотреблений. Что же касается репутации материально-ответственного лица, как правило,  «излишки хуже недостачи», поскольку дефицит сам по себе может говорить лишь о невнимательности, регулярные же обнаружение излишков говорят о намеренном их создании, вероятно с целью хищения.