Регистрация недвижимости в 2013 году.

Регистрация недвижимости в 2013 году.

С 1 января 2013 г. оформить приобретение квартиры можно прямо у нотариуса за несколько часов. При этом в БТИ не надо ходить ни до, ни после сделки, если того не захочет сам покупатель. Другие нововведения, связанные с куплей-продажей недвижимости, рассказали в Укргосреестре, который стал единым органом, который отвечат за тотальную регистрацию в Украине – от политических партий и СМИ до земельных участков и квартир.

Роль БТИ становится меньше

 Нет нужды ходить в БТИ для приобретения техпаспорта как до заключения сделки купли-продажи недвижимости, так и потом. С 1 января теряют силу некоторые нормативные акты, требовавшие продавца, давать на сделке "свежий" техпаспорт, изготавливающий в БТИ не более 30 рабочих дней. Сейчас менять техпаспорт надо только по желанию сторон (фактически – покупателя, если тот недоволен документом или увидел отличия между тем, что в нем сказано от внешнего вида квартиры) или если на недвижимости были проведены перепланировки. После сделки покупателю также не нужно идти в БТИ, с целью перерегистрации техпаспорта на себя.

Сделку можно провести у нотариуса за пару часов

 Нотариус остался единственной непременной инстанцией, которую надо пройти при приобретении квартиры. У него есть компьютер с доступом к единому реестру недвижимого имущества и его отягощений, поэтому нотариус может как проверить объект до продажи, так и обновить данные в реестре после окончания сделки.

Единый Государственный реестр вещных прав на недвижимость

 Данные из всех нескольких реестров с 1 января постепенно переносятся в единый реестр. В нем будут все данные о владельцах, о правах собственности других вещных правах, об отягощениях, об ипотеке, о налоговом залоге, о наложении ареста и другое. При этом намеренно проводить перерегистрацию владельцам квартир не надо будет, такая нужда возникнет лишь в отдельных случаях, к примеру, при продаже вещи.

Укргосреест и физлица

 Укргосреестр (Государственная регистрационная служба Украины – специально созданный госорган) не участвует в сделках купли-продажи недвижимости. Но если право собственности на объект еще не зарегистрировано (квартира в новострое или давно построенный частный дом, ранее официально невведенный в использование), тогда его владельцу нужно будет посетить одно из 583-х местных (районных) представительств Укргосреестра. Размер госпошлины за регистрацию пока не определили, но примерно он будет 119 грн. Плата за выдержку из Госреестра около 51 грн.

Длительность регистрации

 Регистрация права собственности и других вещных прав на недвижимые объекты в Укргосреестре проводится менее 14 рабочих дней. С 2014 г. хотят сократить срок до 5 рабочих дней (кроме многоквартирных домов или других крупных объектов).

 Такая же регистрация, если есть отягощение прав на недвижимость, займет 10 рабочих дней.

 Регистрация самого отягощения (ипотеки) за 1 рабочий день.

 Соответствующие отказы будут выдаваться в те же сроки.

Информация из госреестра

 Выдержка – предоставляется собственнику недвижимости или его уполномоченному лицу.

 Информационная справка – дается на основании письменного запроса органам гос. власти (суду, прокуратуре, органам местного самоуправления, МВД, СБУ, ГНСУ и т.д.).

 Выписку может получить собственник или правовладелец. Документ состоит из данных о лицах, получивших ведомости о правах и отягощениях, связанных с объектом недвижимости.

 Следовательно, в любом из указанных документов будут содержаться данные об объекте недвижимости, но не информация о ее владельце

Земельные участки

 Процедура регистрации земельных участков практически не поменяется. Всё отличие состоит в том, что проводить регистрацию права собственности на участок (конечный цикл при сделке) не Госагентство по земельным ресурсам, а Укргосреестр. Все же, желающим оставили альтернативу – для регистрации права на землю можно по-прежнему обращаться и в местные отделения Госагентства по земельным ресурсам (в результате тот сам отправит нужные документы в Укргосреестр как конечную инстанцию регистрации). При этом время регистрации в обоих случаях составляет 14 рабочих дней.

Развития недвижимости.

Развития недвижимости.

Термин «проект» связывает разные виды занятий, которые характеризуются рядом признаков:

· направленность на решение определенных целей, результатов;

· координированное выполнение бесчисленных, взаимосвязанных действий;

· односторонняя протяженность во времени, с установленным стартом и финишем.

Проектом называют совокупность взаимосвязанных действий, которые направленны на достижение назначенного, в известной мере редкого результата и происходящих в течение определенного времени.

В общем виде проект (англ. project) - это «что-либо, что замышляется или планируется, к примеру, большая организация».

С точки зрения системного подхода, проект можно рассматривать как процесс перехода из начального состояния в конечное - итог при участии ряда ограничений и механизмов.

В «Кодексе знаний об управлении проектами» проектом называют некоторую задачу с назначенными начальными данными и требуемыми целями, которые обуславливают метод ее решения. Проект включает в себя проблему, средства его реализации и получаемые в процессе реализации итоги.

Инвестиционный проект – это инвестиционная акция, которая предусматривает вложение установленного числа ресурсов, в том числе умственных, финансовых, материальных, человеческих, для получения намеченного результата и достижения определенных целей в назначенные сроки. Финансовый итог инвестиционного проекта - это доход, материально-вещественный итог - новые или реконструированные основные объекты или покупка и применение финансовых инструментов или реальных активов с последующим приобретением дохода.

Если в качестве результатов реализации проекта выступают отдельные физические объекты (здания, сооружения, строения, производственные комплексы), определение проекта может быть конкретизировано так: Проект - целенаправленное, заблаговременно отработанное и запланированное основание или модернизация физических объектов, технологических процессов, технической и организационной документации для них, материальных, финансовых, трудовых и других ресурсов, а также управленческих решений и мероприятий по их исполнению.

Управление проектами обычно называют методологию организации, планирования, руководства, координации трудовых, финансовых и материально-технических ресурсов на протяжении проектного этапа, которая направленна на действенное достижение его целей путем использования нынешних способов, техники и технологии управления для достижения определенных в проекте итогов по составу и объему работ, цене, длительности, качеству и удовлетворению членов проекта.

Методы управления проектами позволяют: определить цели проекта и обосновать; выявить структуру проекта (подцели, основные циклы работы, предстоящие выполнить); определить нужные объемы и источники финансирования; подобрать участников через процедуры торгов и конкурсов; подготовить и подписать контракты; определить  время исполнения проекта, построить график его выполнения, рассчитать нужные ресурсы; рассчитать смету и финансирование проекта; учитывать риски; обеспечить наблюдение за ходом выполнения проекта и прочее.

Выделяют такие варианты схем управления проектом:

«Основная» система». Шеф (менеджер) проекта - представитель («агент») заказчика, финансовой ответственности за получаемые решения нет. Им может выступать любое юридическое или физическое лицо - участник проекта, который имеет лицензию на профессиональное управление. Тогда менеджер проекта должен обеспечить слаженность и управление ходом разработки и выполнения проекта, в контрактных отношениях с другими участниками проекта (кроме заказчика) не состоит.

Достоинство системы - объективность проект-менеджера, недостаток - ответственность за итоги проекта полностью возлагается на заказчика.

Система «расширенного управления». Начальник (менеджер) проекта - принимает ответственность за проект в пределах фиксированной (сметной) стоимости. Шеф управляет и координирует процессы проекта по соглашениям между ним, заказчиком и членами проекта. Как и в «основной» системе, им может выступать любое юридическое или физическое лицо - участник проекта, который имеет лицензию на профессиональное управление и способное отвечать по своим задачам заказчику. Проект-менеджер управляет проектом, координирует поставки и работы по инжинирингу. Тогда ответственность кладётся на менеджера проекта в пределах контрактных условий.

Система «под ключ». Начальник (менеджер) проекта - проектно-строительная фирма, с которой заказчик подписывает договор «под ключ» с определенной ценой проекта.

Заключительным этапом инвентаризации является определение её результатов.

Финальный период инвентаризации - это определение её итогов. Есть такие варианты:

ü схожесть учётного и фактического остатка,

ü недостаток (учётный остаток больше чем фактический),

ü избытки (учётный остаток меньше чем фактический),

ü пересортица (вещи с одним именем, но различных сортов находится и в излишке и в недостаче).

Итог инвентаризации определяется порознь по определенному виду имущества. Вероятна ситуация дефицита по одной позиции инвентаризации и избытков по другой. В такой ситуации итог подводится порознь, дефицит одного вида имущества не может уравновешиваться избытками другого вида.

Обнаруженный в итоге инвентаризации дефицит возмещается физическим ответственным лицом на основании договора о полной материальной ответственности. Избытки возвращают на склад и их цена считается как прибыль предприятия.

Особый случай - это пересортица (к примере недостача пяти ящиков яблок сорта Симиренко и излишек того же числа яблок сорта Боровинка). Зачёт пересортицы не запрещается (но не является неизбежным, оставаясь на усмотрении администрации организации) лишь в случаях, если недостача и излишки выявлены:

в отношении товарно-материальных ценностей, визуально схожих до степени смешения (например, тушёнка говяжья и свиная в однотипных консервных банках),

ü в отношении товарно-материальных ценностей одного и того же имени (скажем, зелёный горошек и сгущённое молоко нельзя подвергнуть пересортице даже тогда, если они выпущены в консервных банках равного размера и схожей раскраски),

ü в один и тот же этап (от предшествующей инвентаризации до текущей),

ü у одного материально-ответственного лица (в одном месте хранения),

ü в равных количествах (дефицит одного вида имущества (по количеству, а не по сумме), равна излишкам другого).

В ситуации, когда пересортице подверглись виды имущества одного названия, но имеющие различную цену, отличие между их стоимостью расценивается как недостача или излишек с принятием подобающих решений.

Дефицит имущества (обычно, продовольствия; а также горюче-смазочных материалов, хим. продукции и некоторых видов строй. материалов) может объясняться естественным спадом (усушка, утруска, утечка, улетучивание, распыл). Надо сказать, что натуральной убылью является снижение числа продукта по естественным физическим основаниям при соблюдении условий хранения, но не вследствие порчи. На все виды продуктов приказами надлежащих министерств определены нормы натуральной убыли при хранении, перевозке, разгрузке, реализации через торговую сеть. При этом нормы натуральной убыли используются лишь к продуктам, учитываемым по массе (а не штучно). В пределах указанных норм натуральная убыль продуктов может быть списана как траты организации.

Но нужно понимать, что натуральную убыль запрещено принимать к учёту расчётным порядком. Введенные нормы естественной убыли являются не обязательными, а предельно разрешёнными. В бухгалтерском учёте отражается лишь реальная (введенная инвентаризацией) нехватка продукта в пределах норм натуральной убыли (такая недостача может быть менее нормы или её может не быть). Бывает, что материально-ответственные лица укрывают экономию естественной убыли и благодаря этому совершают хищения.

Для оформления зачёта пересортицы, списания натуральной убыли и решительного подведения результатов инвентаризации применяется сличительная ведомость. Этот документ оформляется бухгалтерией на основании инвентаризационной описи и предназначен для проведения по учёту итогов инвентаризации. В условиях организации поштучной торговли, когда нет потенциала вывести книжные остатки по каждому виду товара, дефицит или излишек определяется в суммовом выражении. В этом случае вместо инвентаризационной описи и сличительной ведомости составляется акт итогов инвентаризации.

Надо сказать, что недостача сама по себе, сколь большой она бы ни была, не является уголовно или административно наказуемым деянием (предусмотрена дисциплинарная или материальная ответственность). Тем не менее, материалы инвентаризации могут использоваться как доказательство в случаях хищений или других злоупотреблений. Что же касается репутации материально-ответственного лица, как правило,  «излишки хуже недостачи», поскольку дефицит сам по себе может говорить лишь о невнимательности, регулярные же обнаружение излишков говорят о намеренном их создании, вероятно с целью хищения.

Виды недвижимости: экскурс в историю.

Виды недвижимости: экскурс в историю.

Юридический раздел имущества на виды, то есть на недвижимость и движимые объекты появился во времена римской империи. Право Рима применяло систематику объектов на недвижимые виды и движимые, используя критерий вещественной невозможности перемещения недвижимых вещей, например, земли и то, что с ней связано. Соответственно Римским законам, движимые вещи могли быть без труда передвинуты в пространстве и не повредиться.

Соответствующе, физический критерий крепкой связи предмета с землей и нереальности его передвижения предназначил классификацию недвижимости сперва в римском праве, далее на уровне основной гос. доктрины. В наше время недвижимость - это база, без которой ни одно развитое общество и государство не может обойтись.

Виды недвижимости в России.

Понятие «недвижимость» появилось в России в XVII в., к сожалению, до сих пор нигде нет его истинного юридического определения. Согласно Гражданскому кодексу РФ к недвижимости относятся:

земельные участки;

участки недр;

обособленные водные объекты;

леса;

многолетние насаждения;

здания;
сооружения;

объекты незавершенного строительства;

все то, что связано с землей, то есть объекты, передвижение которых без больших повреждений их назначению невозможно.

Также к видам недвижимости в России относятся подлежащие гос. регистрации морские, воздушные, космические и суда внутреннего плавания. Кроме этого, законом к недвижимости иногда относят и другие вещи.

К примеру, предприятие в целом как имущественный комплекс можно отнести к видам недвижимости. Согласно Гражданскому кодексу РФ предприятие рассматривается не как субъект, а как объект гражданских прав. Предприятие полностью или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, которые связанны с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

Экономическая сущность недвижимости

Из важнейших элементов рыночной экономики важное место занимают недвижимые объекты, выступающие в качестве средств производства:

земля,

 административные, производственные, складские, торговые и другие здания,

сооружения предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

К отличительным экономическим характеристикам недвижимости относят:

 редкость (не существует совсем равных объектов недвижимости),

 цена прилегающих земель, зданий,

территориальные особенности (изменение территориальных предпочтений повышает или снижает цену недвижимости даже без физических изменений),

ü целевое назначение без существенных затрат не может быть изменено.

Подразделение видов недвижимости в зависимости от характера применения и по своему роду

Из этого можно сказать, что недвижимость делится на 3 важных вида: земля, жилье и нежилые помещения. В зависимости от характера применения виды недвижимости делятся на используемые:

для жилья (дома, коттеджи, квартиры, дачи и др.),

для коммерческой деятельности (отели, офисы, магазины и др.),

для производственных целей (склады, фабрики, заводы и др.),

для с/х нужд (фермы, сады, огороды и др.),

для специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады и др.).

Виды недвижимости также можно поделить по своему происхождению:

созданные природой без вмешательства труда человека,

являющиеся итогом труда человека,

 созданные трудом человека, а связанные с природой так, что в отрыве от нее работать не могут.

Выходит, к недвижимости относятся более ценные и общезначимые объекты основных средств. Такая недвижимость, как земля и недра имеют важное экономическое и стратегическое значение для всякого государства.

Недвижимость в каждом обществе - это объект экономических и гос. целей, поэтому для этой категории имущества включена обязанность гос. регистрации прав на него, позволяющая идентифицировать объект и субъект права, так как связь между объектом недвижимости и субъектом прав на него неявна, а передача недвижимых объектов путем физического передвижения нереальна.

Определение важнейших видов недвижимости как во всех странах, не имеет серьезных отличий и существенно одинаково. К отличию недвижимости на всей земле относится ее неразрывная связь с землей. Вне связи с земельными участками виды недвижимости лишаются свое обыкновенное предназначение.

Рынок недвижимости в условиях кризиса .

Финансовая ситуация в этих странах характеризуется серьезным дефицитом баланса текущих операций, а также зависимостью страны от внешнего финансирования, кредитным бумом при доступности внешнего финансирования.

В 2000-х годах так называемый оптовый финансовый рынок (международные кредиты и рынок облигаций) был важнейшим источником денежных средств для финансовых систем этих стран.

Еще одним источником поступления внешнего финансирования является привлечение иностранных инвестиций в банковский сектор. Страны Балтии, где падение цен на недвижимость достигло 33%, а также России, характеризуются привлечением значительных финансовых ресурсов в банковский сектор. Средний прирост внешних кредитных обязательств банков России, начиная с 2005 г., ежегодно возрастал в два раза. Вследствие этого банки начали выдавать кредиты в иностранной валюте, страхуясь от валютных рисков. Доля валютных кредитов стала расти: в сентябре 2008 г. - 62%, в декабре - уже 72%. Таким образом, основы сегодняшних кризисных явлений, на наш взгляд, были заложены в России еще в 2003-2005 гг Высокие цены на мировом рынке на металл, зерно, продукцию химической промышленности, стабильный курс доллара к рублю, заложили основы к притоку в Россию иностранных кредитных ресурсов, прямых и портфельных инвестиций, что в основном характерно для местных рынков активов, в частности рынка недвижимости.

Прогноз рынка недвижимости на 2013 год.

Прогноз рынка недвижимости на 2013 год.

В настоящее время рынок недвижимости Москвы и России находится под воздействием двух борющихся групп факторов. С одной стороны, макроэкономический негатив, падение доходов населения и, в соответствии, платежеспособного спроса на фоне удорожания ипотеки и возможного роста объема предложения должны влечь стоимость метра вниз. С другой – инфляция и увеличение объема денежной массы должны способствовать росту цен на недвижимость как на реальный актив. Более того, по мнению аналитического центра IRN.RU, «вес» этих борющихся факторов будет примерно равным. Дело в том, что власти обычно «допечатывают» столько денег, сколько нужно для затыкания очередной дыры.

 А значит, в ближайшие годы на рынке недвижимости не будет наблюдаться ни длительного устойчивого роста цены квадратного метра, ни его обвального падения. Стоимость недвижимости независимо от сегмента или региона будет «плавать» в некотором характерном диапазоне цен, возрастая в периоды совершенствования ситуации и активизации рынка и корректироваться вниз в периоды очередной волны кризиса или нового макроэкономического или политического обострения.

 Если анализировать цены на квартиры в Москве по индексу IRN.RU, то этот диапазон составляет приблизительно $4000 - 6000 за квадратный метр. Именно так цены на жилье в Москве и ведут себя уже последние шесть лет – «плавают» в указанном диапазоне. Подробнее об этом говорится в статье «Рост цен на квартиры в Москве по-настоящему закончился еще в 2006 году». А если рассматривать цены на квартиры в Подмосковье или в другом регионе России или цены в других сегментах рынка недвижимости, то диапазон там будет свой, и динамика за последние годы будет иметь свои особенности, однако общая суть сильно отличаться не будет.

 Эти обстоятельства и приводят к общему виденью прогноза цен на недвижимость в Москве, Подмосковье и России в целом на 2013 год и далее, пока не произойдут существенные структурные перемены в экономике. Существенно снизиться цены не могут по причине инфляции, которая в ближайшие годы, скорее всего, будет только нарастать. Сильно вырасти они также не могут по причине всего накопившегося макроэкономического негатива. Поэтому, с наибольшей вероятностью, стоимость квадратного метра либо будет топтаться на месте, то есть оставаться прежней, либо умеренно подрастать на уровне инфляции – процентов на 10 в год.

 Но это не означает, что ценовые тенденции будут полностью идентичны во всех сегментах. Больше шансов подорожать будет у качественных объектов на рынках, где есть стабильный спрос, а предложение ограничено. Прежде всего, это новостройки Москвы и вообще хорошее жилье в столице и других крупных городах России, с оптимальным соотношением цены и качества. А вот стоимость квазиэлитных домов, сталинок, пятиэтажек и прочих переоцененных объектов с недостатками будет стоять на месте или даже падать. Но не явно – а за счет скидок, торга и т.п., так как открыто снижать цены на что-либо у нас не принято. То же самое касается и сегментов с высокой конкуренцией и избытком предложения. Это, к примеру, загородная недвижимость Подмосковья и новостройки Подмосковья, расположенные на перегруженных магистралях с неразвитой инфраструктурой, достаточно далеко от Москвы. Или же земельные участки без коммуникаций и инфраструктуры, дальние дачи и т.д.

Видео " Прогноз рынка недвижимости на 2013 год"

Покупка загородной недвижимости в Подмосковье.

Многие не решаются купить загородную недвижимость в Подмосковье, так как думают, что она чем-то сродни деревне − дома с низким уровнем комфорта, отсутствием коммуникаций и низкой транспортной доступностью. Однако продажа дач в Подмосковье с таким низким уровнем комфорта − уже давно скорее исключение из правил. Современная загородная недвижимость, даже коттеджи эконом-класса, − это не просто жилое помещение, а настоящий дом, построенный и оборудованный с использованием самых современных технологий. Все новые объекты загородной недвижимости уже в процессе строительства оборудуются всеми необходимыми коммуникациями. 

Все понимают, что продажа коттеджей, таунхаусов, дач в Подмосковье имеет смысл только если эти объекты загородной недвижимости позволяют быстро и без проблем добраться до столицы. Строительство и продажа загородной недвижимости производится в основном в районах с высокой транспортной доступностью − как правило, поблизости от крупных шоссе и транспортных развязок, поэтому добраться из области в город и обратно не будет проблемой. Для удобства будущих жильцов к каждому поселку организован асфальтированный подъезд.

Кроме того, загородная недвижимость области − это еще и высокая степень безопасности (круглосуточно охраняемая территория) и развитая инфраструктура, позволяющая жить в комфорте, не выезжая в город. Все это предоставляет великолепные возможности как для работы, так и для отдыха.

Одно из главных преимуществ загородной недвижимости − расположение коттеджных поселков в экологически чистых местах. Вы можете при желании купить загородную недвижимость на участке с лесными деревьями, большой популярностью пользуется продажа коттеджей на берегах рек, озер и водохранилищ с чистейшей водой. При продаже загородной недвижимости покупателям предоставляется на выбор несколько вариантов внешнего дизайна домов, что позволяет выбрать дом по своему вкусу. При этом вы можете как купить загородную недвижимость “под ключ”, так и заказать коттедж по авторскому дизайн-проекту, который будет уникальным. Широчайший ассортимент комфортабельного жилья, предлагаемый агентствами загородной недвижимости, позволит вам выбрать и купить дом вашей мечты, который станет идеальным местом жительства для вас и ваших детей.

Всех желающих купить загородную недвижимость в области можно разделить на несколько групп в зависимости от целей покупки.

Первая группа − люди, которые решили купить загородную недвижимость для решения своего жилищного вопроса и предпочли коттедж или таунхаус городской квартире. Это, как правило, люди, которые дорожат собственным здоровьем и здоровьем своих детей и близких, и в то же время не готовы отказываться от благ цивилизации. Благодаря тому, что загородная недвижимость в области строится весьма активно, жилье в подмосковном таунхаусе − малоэтажном комфортабельном коттедже с собственным небольшим земельным участком − можно приобрести по цене московской квартиры.

Нередко покупателями элитных загородной недвижимости в Подмосковье (особенно это касается продажи элитной загородной недвижимости) становятся люди, которые уже имеют квартиру в Москве. Загородный коттедж становится для них, как правило, местом отдыха на выходные или же местом постоянного проживания в том случае, если жилье в Москве сдается в аренду. Такая элитная загородная недвижимость в Подмосковье − атрибут респектабельности и наглядный показатель высокого статуса своего владельца.

Для третьей группы покупателей загородная недвижимость − это в основном место для регулярного летнего отдыха. Продажа дач в Подмосковье была популярна уже более 100 лет назад. В конце XIX—середине XX века в Московской области сложились так называемые стародачные места для отдыха научной и творческой элиты − с необходимыми коммуникациями, в пределах 30 км от МКАД, на территории сосновых лесов, неподалеку от водоемов, с исторически сложившейся инфраструктурой − Николина Гора, Малаховка, Барвиха, Горки, Кратово, Переделкино и др. Несмотря на то, что многие дома в них являются ровесниками поселков, они относятся к VIP классу и продажа дач в Подмосковье в стародачных поселках производится по ценам, которые в основном превышают среднее значение по направлению. Если дом используется хозяевами исключительно в летнее время, остальное время года его можно сдавать в аренду − загородная недвижимость в стародачных поселках (даже строения, которым более 50 лет, относящиеся к вторичному рынку загородной недвижимости) пользуется большой популярностью у любителей домов с “историей”.

Наконец, для кого-то загородная недвижимость в области становится выгодным и перспективным видом капиталовложений. Спрос на загородную недвижимость в Подмосковье растет, соответственно, растут и цены, в любой момент можно осуществить продажу коттеджа и получить дополнительный доход. Если вы не собираетесь жить в загородном доме, можно, обратившись в агентство загородной недвижимости, выгодно сдать его в долгосрочную аренду, что также принесет ощутимый доход.